Saray ilçesine bağlı Kadıköy Köyü, son beş yılda sahibinden Kadıköy Köyü satılık arsa ve tarla ilanlarında ortalama 4-6 yeni listelemeyle karşılaşılan, yoğunluk bakımından sakin kalmayı tercih edenlerin adresi konumunda. Meydan verilerine göre Şubat 2024 itibarıyla köyde yalnızca 5 Kadıköy Köyü satılık arsa ve tarla ilanı aktif durumda bulunuyor ve bu ilanların fiyat bandı 160.000 TL ile 2,3 milyon TL arasında değişmekte. Toplamda 300 m² ila 9.226 m² arasında değişen büyüklükler sunan arsaların tamamı imarlı olarak kayıt altında.
Kadıköy Köyü’ndeki fiyatları ölçmek için bakılması gereken ilk kıstas metrekare başına düşen bedel. Toplam 5 Kadıköy Köyü arsa ve tarla fiyatları verisi incelendiğinde en düşük fiyat 160.000 TL / 500 m² (320 TL/m²) ile görülürken, en yüksek fiyat 2,3 milyon TL / 9.226 m² (249 TL/m²) olarak kaydedilmiş. Ortalamaya bakıldığında ise 1,1 milyon TL’lik ortalama fiyat ve 3.863 m² ortalama alan verisi ortaya çıkıyor. Sahibinden vadisinde ilan edilen 5 adet ilanın tamamının da imarlı arsa statüsünde olması, yatırımcılara tapu devri sürecinde ekstra teminat sunduğunu gösteriyor.
Bölgede parsellerin bağlı olduğu ada-parsel numaralarına ilişkin ortak bir sistem bulunmamakla birlikte, Kadıköy Köyü sınırları içerisindeki parsellerin genellikle 1.000 m² ila 5.000 m² arasında yoğunlaştığı gözlemlenebiliyor. Tarım arazisi olarak kayıtlı parsellerinse m² başına fiyatın imarlı olanlara göre %20-30 daha düşük olduğu verilerde yer alıyor.
Herhangi bir Kadıköy Köyü satılık arsa ve tarla alımında ilk dikkat edilmesi gereken detay imar durumudur. Beş ilan da tamamen imarlı parsellerden oluşmakla birlikte, bu parsellerin KAKS (Kullanım Alanı Kat Saysısı) ve emsal bilgilerinin kadastro müdürlüklerinden sorgulanması şart. Parsel bazında KAKS’ın 0,8 ila 1,2 arasında olduğu bölgelerde yapılabilirlik çalışmaları hızlı ilerlerken, imar durumunda yapılacak yanlışlıklar ilerleyen dönemde ruhsat sürecinde gecikmelere yol açabilir.
İkinci önemli nokta tapu türü ve hisse durumudur. Müstakil arsa tapusu olan parsellerde hisse problemi bulunmazken, bölgede hisseli tarla parselleri de mevcut bulunmakta. Hisseli tapularda noter onaylı pay devri anlaşmasının yanı sıra, sulh hukuk mahkemesinden paylaşım davası açılması gerekebilir. Ada-parsel sorgusu sırasında da mutlaka tapuda kayıtlı ada-parsel numarası ile Kadıköy Köyü’nün kadastro paftasında aynı yerde olduğunu teyit etmek gerekiyor; aksi takdirde sınır anlaşmazlığı riski bulunuyor.
Kadıköy Köyü satılık arsa ve tarla alımlarında tapu devri süreci, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi (GSVS) ve tapu tescil aşamalarından oluşmakta. İmarı krediye uygun olmayan parsellerde banka kredisi kullanımı sınırlı olmakla birlikte, imarlı parsellerde kredi onayı süreleri 3 ila 7 iş günü arasında değişebilmekte. Tapu kayıtlarında net müstakil tapu ve hisseli tapu ayrımı yapılmakta; hisseli parsellerde en az %50 hisseden fazla paya sahip olanlar satış işlemlerinde daha hızlı ilerleyebilmekte. Ada-parsel sorgusunda da parsellerin Kadıköy Köyü kadastro levhasında doğru yerde olduğunun kanıtlanması adımlardan biri olurken, bu sorgulamalar ilçedeki tapu müdürlüklerinden ücretsiz yapılabilmekte.
Parsellerin bağlı olduğu belediye tarafından ayrıntılı imar planı revizyonlarının takip edilmesi önem taşıyor. Son iki yılda yapılan Kadıköy Köyü imar planı değişikliklerinde, bazı parsellerin KAKS değerinde artış olabileceği; bu durumun gelecek dönemde parsele yapılabilecek bina kapasitesini doğrudan etkileyeceği gözardı edilmemeli.
Kadıköy Köyü satılık arsa ve tarla aramalarında toprakarsa.com üzerinden fiyat, m² ve imar durumuna göre filtreleme yapmak ilk akla gelen yöntem. Site üzerinde yer alan arama çubuğuna “Kadıköy Köyü” yazıldıktan sonra “arsa” ve “tarla” kategorileri seçilerek alttaki fiyat aralığı ve metrekare filtreleriyle istenilen özelliklere sahip ilanlara kolayca ulaşılabiliyor. Toplamda 4-5 yeni ilanın eklenmesiyle güncellenen veritabanında m² ve fiyat bazında karşılaştırma yapmak yapay zeka destekli algoritmalar sayesinde birkaç saniyede mümkün hale gelmekte.
Sınırlı sayıda bulunan ve tamamı imarlı olan 5 ilanla karşılaşılan Kadıköy Köyü’nde yatırım yapmak, sınırlı arz nedeniyle uzun vadede fiyat istikrarı beklentisini de beraberinde getirmekte. Verilerde de görüldüğü üzere hem fiyat aralığındaki çeşitlilik hem de imarlı statüdeki yoğunluk, alıcıyı hem tapu devri konusunda hem de inşa sürecinde avantajlı duruma getirmekte. Veriler, yöredeki arsa ve tarla ilanlarının yavaş yavaş ve kontrollü bir şekilde artış eğiliminde olduğunu gösteriyor.
Kadıköy Köyü’nde arsa ve tarla alırken öncelikle imar durumunun tam olarak sorgulanması gerekiyor. Tamamı imarlı olarak kayıtlı olan 5 ilan bulunmasına rağmen, ilave KAKS ve emsal bilgiler
Kadıköy Köyü’nde arsa ve tarla fiyatları 160.000 TL’den başlayıp 2,3 milyon TL’ye kadar uzanmakta. Metrekareye bakıldığında fiyat bandı 249 TL/m² ila 320 TL/m² arasında değişirken, ortalama m² fiyatı 285 TL olarak kaydediliyor. Bu rakamlar, köydeki imarlı arsaların fiyatlandırılmasında konum ve kadastro durumunun doğrudan etkilediğini ortaya koyuyor.
Saray ilçesindeki ilanlar için Saray satılık arsa sayfasına bakın.
| Mahalle/Köy | İlan | Ort.m² | Kıyaslama |
|---|---|---|---|
| Kurtdere Köyü | 14 | 5.617 ₺ | |
| Kurtdereköy Köyü | 7 | 7.383 ₺ | |
| Çukuryurt Köyü | 7 | 1.240 ₺ | |
| Yuvalı Köyü | 6 | 1.128 ₺ | |
| Büyükyoncalı/Bozoba | 4 | 13.940 ₺ | |
| Yeni Mah. | 4 | 11.012 ₺ | |
| Cumhuriyet Mahallesi | 3 | 6.302 ₺ | |
| Beyazköy Köyü | 3 | 1.677 ₺ |
